La pandémie a accéléré un phénomène qui couvait déjà : nous ne travaillons plus là où nous vivons, et encore moins là où nous passons nos vacances. Télétravail, semaines hybrides, nomadisme numérique… Ces nouvelles façons de vivre et de travailler bouleversent totalement les règles du jeu pour l’investissement locatif. Si vous cherchez votre premier bien, vous n’êtes plus face au traditionnel dilemme “centre-ville ou périphérie” : vous êtes face à une nouvelle cartographie des usages, des mobilités et des envies.

Investir aujourd’hui, c’est anticiper les déplacements de demain, les nouveaux “spots à laptop” et les besoins de ces locataires qui partent avec leur travail dans leur sac à dos. Voici comment repenser votre premier investissement immobilier locatif à l’ère du télétravail et du nomadisme numérique.

Comprendre le nouveau profil de vos futurs locataires

Oubliez l’image du locataire qui cherche un appartement juste pour dormir à proximité de son bureau. Votre cible potentielle est beaucoup plus diverse :

• Les télétravailleurs sédentaires : salariés qui ont obtenu 2 à 4 jours de télétravail par semaine et peuvent s’éloigner des hypercentres pour gagner en confort (surface, balcon, nature) tout en restant connectés.
• Les néo-ruraux : urbains qui migrent vers des villes moyennes ou des zones rurales bien desservies, en quête de qualité de vie, sans renoncer à une bonne connexion internet.
• Les nomades digitaux : freelances, entrepreneurs en ligne ou salariés full remote qui enchaînent les séjours de plusieurs semaines à plusieurs mois dans différentes villes ou pays.
• Les “multi-locataires” : personnes qui louent un pied-à-terre en ville et un logement plus grand ailleurs, au rythme de leurs missions et de leurs envies.

Votre premier investissement doit être pensé pour séduire au moins un de ces profils, voire plusieurs. Cela implique de sortir des schémas classiques type “proche métro / proche bureau” et de vous intéresser à la qualité de vie globale, aux usages numériques et aux possibilités de mobilité.

Choisir une localisation qui parle aux télétravailleurs plutôt qu’aux navetteurs

Les indicateurs classiques (distance au centre d’affaires, présence d’entreprises, flux domicile-travail) perdent en pertinence. À la place, concentrez-vous sur d’autres critères, plus en phase avec les nouvelles habitudes :

• Qualité de vie au quotidien : espaces verts, commerces de proximité, cafés agréables pour travailler, lieux culturels, ambiance de quartier. Un télétravailleur vit chez lui toute la journée, il ne veut pas se sentir enfermé.
• Accessibilité multimodale : gares TGV ou TER, lignes de bus interurbaines, aéroports régionaux. Les locataires peuvent travailler depuis chez eux, mais ils doivent pouvoir se déplacer facilement pour quelques jours de présence au bureau ou pour voyager.
• Connectivité numérique : très haut débit, fibre, 4G/5G stable. C’est une donnée stratégique que beaucoup d’investisseurs continuent d’ignorer alors que c’est souvent le premier critère des nomades numériques.
• Destinations “hybrides” : ces villes ou régions qui sont à mi-chemin entre la ville et la nature (Annecy, Biarritz, La Rochelle, villes moyennes proches de la mer ou de la montagne, périphéries de métropoles bien reliées…).

Plutôt que de vous focaliser sur les mégapoles saturées, regardez les villes qui commencent à apparaître dans les guides de “remote work”, les listes de “meilleures villes où télétravailler” ou dans les communautés de nomades numériques. Vous y trouverez souvent des marchés locatifs encore accessibles, mais déjà en mutation.

Penser un bien comme un espace de travail… avant d’être juste un logement

Les photos de votre annonce ne doivent plus seulement montrer un canapé et un lit, mais aussi (et surtout) un cadre de travail crédible. Pour un premier investissement rentable à l’ère du télétravail, cherchez un bien qui coche ces cases :

• Un vrai espace bureau : une alcôve, une petite pièce, une mezzanine, un coin sous l’escalier peuvent devenir un poste de travail confortable si vous l’aménagez intelligemment (bureau, chaise ergonomique, lumière adaptée).
• Une bonne isolation phonique : vos locataires auront des visios, des appels clients, des réunions en ligne. Double vitrage, portes pleines, absence de nuisances sonores extrêmes sont de vrais atouts.
• Une luminosité naturelle généreuse : un télétravailleur passe ses journées dans le logement. Un appartement sombre ne se rattrape pas avec des LED. Orientez-vous vers des biens orientés est, sud ou ouest si possible.
• Un extérieur, même minime : balcon, petite terrasse, jardin partagé, rooftop accessible dans la copropriété. Ces espaces prennent énormément de valeur auprès de ceux qui passent leurs journées derrière un écran.
• Une configuration flexible : un T2 facilement aménageable en “une chambre + salon/bureau” séduira plus qu’un grand studio difficile à optimiser.

L’idée n’est plus de maximiser simplement le nombre de couchages, mais de créer un environnement qui rend le travail à distance réellement agréable. C’est là que vous vous démarquez des locations “standard” et que vous pouvez justifier un loyer légèrement supérieur, ou un excellent taux d’occupation en location moyenne durée.

Tourisme, télétravail et location : trouver le bon mix

À l’ère du nomadisme numérique, beaucoup de voyageurs ne veulent plus seulement “visiter” une ville, ils veulent s’y installer temporairement comme des locaux, avec leur rythme de travail. Cela ouvre plusieurs stratégies pour un premier investissement :

• Location longue durée optimisée télétravail : vous ciblez des salariés ou freelances qui s’installent pour 1 an ou plus. Avantage : stabilité, gestion simplifiée. Inconvénient : rendement parfois inférieur, surtout dans les zones touristiques.
• Location meublée moyenne durée (1 à 6 mois) : adaptée aux missions, aux périodes d’essai, aux nomades qui testent une ville. C’est un marché moins compétitif que la courte durée, avec des loyers intéressants.
• Location saisonnière “ready to work” : vous ciblez les nomades digitaux et les voyageurs longue durée sur des plateformes type Airbnb ou coliving, en affichant clairement l’équipement pour le travail (bureau, écran, excellente connexion).

Plutôt que de vous précipiter sur la courte durée classique (touristes de quelques nuits), posez-vous la question : votre ville attire-t-elle des personnes qui restent 2 semaines, 1 mois, 3 mois pour travailler et découvrir la région ? Si oui, vous pouvez bâtir une offre très ciblée, moins soumise à la saisonnalité purement touristique.

Ne pas sous-estimer la puissance du “coliving soft”

Le coliving fait beaucoup parler de lui, mais il n’est pas nécessaire de gérer une énorme maison partagée pour profiter de cette tendance. Pour un premier investissement, vous pouvez penser à une approche “soft” :

• Un grand T3 transformable en deux vrais espaces de vie séparés + un espace commun agréable (salon, cuisine) pour deux colocataires en télétravail.
• Un duplex offrant deux espaces nuits distincts et un large séjour pouvant accueillir deux bureaux sans se gêner.
• Un immeuble de 2 ou 3 petits lots meublés dans lequel vous standardisez l’équipement “remote work friendly”.

Les télétravailleurs en colocation cherchent des lieux où ils peuvent cohabiter sans se marcher dessus, avec suffisamment d’espace pour travailler chacun de leur côté, mais aussi des moments de vie commune. Investir dans un bien qui permet ces usages vous donne accès à une demande en forte croissance, notamment dans les villes étudiantes qui se “transforment” de plus en plus en villes de jeunes actifs mobiles.

Analyser des données que les autres investisseurs ignorent encore

Pour choisir votre premier investissement dans ce nouveau contexte, ne vous limitez pas aux indicateurs immobiliers classiques (prix au m², tension locative, évolution des loyers). Cherchez des signaux faibles liés au télétravail et au nomadisme :

• Coworkings et tiers-lieux : la présence de plusieurs espaces de coworking, cafés “work friendly”, fablabs est souvent un indice d’écosystème favorable aux travailleurs nomades et aux freelances.
• Politiques locales : certaines villes développent des programmes d’accueil des télétravailleurs (pass remote, aides, communication ciblée). Ces initiatives ne sont pas encore intégrées dans les statistiques, mais elles influencent les flux.
• Communautés en ligne : groupes Facebook, forums, Discords de nomades digitaux ou de télétravailleurs expatriés. On y voit émerger de “nouvelles Barcelone” ou “nouveaux Lisbonne” avant que les médias ne s’y intéressent.
• Évolution des billets d’avion et des lignes de train : une nouvelle ligne aérienne low cost ou une amélioration des temps de trajet en train peut faire basculer l’attractivité d’une ville ou d’une région pour les travailleurs mobiles.

En combinant ces signaux avec les données immobilières traditionnelles, vous pouvez viser des zones encore raisonnables en prix mais déjà en phase avec les usages de demain.

Soigner le storytelling de votre annonce pour capter ce nouveau public

Une grande partie du rendement de votre investissement dépendra de votre capacité à attirer les bons locataires. Pour un bien pensé pour le télétravail ou le nomadisme numérique, votre annonce doit parler leur langage :

• Mettez en avant la connexion internet (débit réel mesuré, fibre, test de vitesse).
• Montrez clairement le ou les espaces de travail dans les photos.
• Décrivez l’environnement : cafés où l’on peut travailler, parcs à proximité, coworkings accessibles à pied ou en vélo.
• Précisez la facilité d’accès (temps jusqu’à la gare, à l’aéroport, fréquences des trains ou bus).
• Si vous ciblez des locataires internationaux, pensez à une version de l’annonce en anglais, avec un ton adapté à une audience nomade.

Votre objectif : que le futur locataire se projette immédiatement dans une vie où il travaille efficacement le matin, va nager ou randonner l’après-midi et profite d’un quartier vivant le soir, sans avoir l’impression d’être en “mission” mais plutôt dans un style de vie choisi.

Adopter un état d’esprit d’explorateur plutôt que de simple investisseur

Investir dans l’immobilier locatif à l’ère du télétravail et du nomadisme numérique, c’est accepter que les cartes se redessinent. Les “valeurs sûres” d’hier ne sont plus garanties, et des territoires autrefois perçus comme secondaires deviennent des hubs de vie, de créativité et de mobilité.

Pour choisir votre premier bien, inspirez-vous des voyageurs qui construisent aujourd’hui leur vie entre plusieurs lieux. Demandez-vous :

• Est-ce que j’aurais plaisir à passer ici un mois en télétravail ?
• Est-ce que je pourrais y inviter un ami freelance à venir coder ou créer pendant quelques semaines ?
• Est-ce que ce lieu donne envie de rester, pas seulement de passer ?

Si la réponse est oui, vous tenez peut-être un emplacement qui parlera à cette nouvelle génération de locataires, pour qui le travail n’est plus un endroit, mais une activité que l’on emmène avec soi. Votre premier investissement locatif devient alors plus qu’un simple actif : un support concret de ces nouvelles façons d’habiter le monde.